Valeur de l’usufruit
Calculer l’usufruit
Barème de l’usufruit
Comprendre l’usufruit et le démembrement
Selon le droit français, il existe trois attributs constitutifs du droit de propriété. Il s’agit de l’usus, fructus et abusus. L’usus permet au propriétaire l’usage du bien. Le second élément qui est le « fructus », lui accorde le droit d’en percevoir les fruits et enfin l’abus quant à lui permet d’en disposer. Plus simplement, on regroupe ces trois notions en deux catégories : l’usufruit et la nue-propriété.
L’usufruit est constitué des deux premiers attributs (usus et fructus) et l’abus est défini par la nue-propriété. Dans la majorité des cas, on fait référence à ces deux notions, lorsqu’on souhaite effectuer un démembrement de propriété. Comme son nom l’indique, ce dernier consiste à séparer une propriété en deux parties. Le propriétaire principale cède la nue-propriété de son bien à une personne désignée. Il ne restera alors que l’usufruitier de la propriété.
Si théoriquement le nu-propriétaire devient à cet effet le propriétaire du bien en question. N’ayant pas le droit d’usufruit, il ne pourra percevoir aucuns fruits (loyer par exemple en cas de propriété immobilier) y rattachant ni encore moins passé à sa vente directe.
Le démembrement de propriété est une méthode courante employée lorsqu’on souhaite faciliter le droit de succession. En effet, à la fin du contrat de démembrement (période définie au préalable ou décès), le nu-propriétaire récupère le droit d’usufruit et ce sans frais de succession.
Dans quelles situations parle-t-on d’usufruit ?
Le droit d’usufruit peut être associé à un bien immobilier (terrain, immeuble, maison, etc..), mobilier (meubles, véhicules, etc..) ou encore des valeurs mobilières (argent, actions, etc). On a généralement recours aux principes d’usufruit et de nue-propriété pour les actes de succession, de donation ou encore de vente.
LA SUCCESSION
Le principe d’usufruit est souvent appliqué en droit de succession. Introduit en France dans les années 1800 et basé sur le code Napoléon, la succession permet en effet de transmettre à ses enfants (ou ses héritiers) une proportion de son patrimoine (mobilier et immobilier) lorsque son décès survient.
La valeur de l’usufruit en droit de succession est calculée à partir d’un barème fiscal obligatoire. Comme il s’agit ici d’un usufruit viager, ce barème comme nous l’avons vu plus haut prend en compte l’âge de l’usufruitier au moment de la succession et est donc compris entre 10 et 90%.
LA VENTE
On évoque également la notion d’usufruit au cours d’une vente. Qu’il s’agisse d’un bien immobilier ou encore de valeurs mobilières, il est possible de céder la nue-propriété. C’est dans ce cas de figure qu’on fait souvent référence à l’usufruit temporaire.
D’une façon plus générale, lors d’un contrat de vente, l’usufruitier est un bailleur social. Un individu va donc ainsi faire l’achat de la nue-propriété (qui aura une durée entre 15 à 20 ans). Durant la validité du contrat, il n’aura aucune charge à payer ni encore moins d’impôts. Enfin, à termes du contrat d’usufruit, le nu-propriétaire deviendra le propriétaire de plein droit du bien.
LA DONATION
C’est l’un des cas les plus fréquents qui amène à passer au démembrement de propriété. En effet, à partir d’un don, un individu peut transférer une partie de son patrimoine à une autre personne de son choix. Il peut s’agir de la nue-propriété d’un bien ou encore de l’usufruit. Ce principe permet en effet de réduire le coût d’une transmission de bien. Un parent pourra par exemple donner à son enfant la nue-propriété de sa maison tout en sauvegardant l’usufruit de la résidence. A savoir que le barème fiscal utilisé en cas de donation est similaire à celui employé en droit de succession.
Déterminer la valeur de l’usufruit
Comme nous l’avons évoqué plus haut, l’usufruit et la nue-propriété sont deux valeurs juridiques du droit de propriété. Bien qu’on puisse les séparer, il s’agit de deux notions complémentaires. Leur valeur respective permet de calculer la valeur de la pleine propriété d’un bien.
A savoir que, le barème usufruit a été principalement établi pour déterminer la valeur des divers droits d’enregistrement relatifs à une propriété (IFI, taxes sur les droits de succession et de donation, etc…). Il est d’ailleurs mentionné à l’article 669 du code général des impôts.
Barème usufruit : Comment calculer l’usufruit ?
Lorsqu’on passe donc à son calcul, on tient compte de quelques facteurs.
S’il s’agit d’un démembrement viager (prend fin au décès de l’usufruitier), l’élément principal qui permet de partager la valeur de pleine propriétés entre les deux est l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement.
Pour un démembrement temporaire, le barème est calculé en fonction de la durée totale du démembrement. Plus la période du démembrement dure (temporaire ou viager), la valeur de l’usufruit sera plus significative.Lorsqu’on passe donc à son calcul, on tient compte de quelques facteurs. S’il s’agit d’un démembrement viager (prend fin au décès de l’usufruitier), l’élément principal qui permet de partager la valeur de pleine propriétés entre les deux est l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement.
Pour un démembrement temporaire, le barème est calculé en fonction de la durée totale du démembrement. Plus la période du démembrement dure (temporaire ou viager), la valeur de l’usufruit sera plus significative.
Barème de l’usufruit viager
On parle d’usufruit viager lorsque le droit d’user de la chose ne prend fin qu’au décès de son propriétaire. En cas de succession ou de donation, sa valeur est comprise entre 10% et 90% de la valeur de la pleine propriété selon l’âge de l’usufruitier au moment de l’acte. L’usufruit viager correspond ainsi à :
• 10% de la pleine propriété si l’usufruitier à plus de 91 ans
• 20% de la pleine propriété si l’usufruitier se situe entre 81 à 90 ans
• 30% de la pleine propriété si l’usufruitier se situe entre 71 à 80 ans
• 40% de la pleine propriété si l’usufruitier se situe entre 61 à 70 ans
• 50% de la pleine propriété si l’usufruitier se situe entre 51 à 60 ans
• 60% de la pleine propriété si l’usufruitier se situe entre 41 à 50 ans
• 70% de la pleine propriété si l’usufruitier se situe entre 31 à 40 ans
• 80% de la pleine propriété si l’usufruitier se situe entre 21 à 30 ans
• 90% de la pleine propriété si l’usufruitier à moins de 20 ans
Barème de l’usufruit temporaire
Lorsque la durée de l’usufruit a été déterminée en amont. Sur le point fiscal, sa valeur correspond à 23% de la pleine propriété par tranche décennale (0 à 10 ans). Elle passera donc à :
• 46% de la pleine propriété, si le contrat dure entre 11 à 20 ans
• 69 % de la pleine propriété, si le contrat dure entre 21 à 30 ans
Toutefois, il est à noter que la valeur fiscale de l’usufruit temporaire ne doit excéder de la valeur d’un usufruit viager. Il doit se situe à la limite de ce dernier.
Dans quelles situations l’usufruit prend-t-il fin ?
L’usufruit arrive à sa fin pour deux principales causes majeures : le décès de l’usufruitier pour l’usufruit viager et à l’échéance du contrat dans le cas de l’usufruit temporaire.
Si une propriété a donc subi un démembrement, au décès de l’usufruitier, le droit d’usufruit sera automatiquement muté en franchise au nu-propriétaire. Dans le cas où ce dernier décède avant, la nue-propriété passera en succession et sera donc transmise à ses héritiers tandis que l’usufruit restera à l’usufruitier de base.
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